Kaufvertrag über eine Immobilie: Wie der Notar beim Hauskauf und Hausverkauf begleitet

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verlangt deshalb eine notarielle Beurkundung.

Erst die beurkundete Kaufabrede (notarieller Kaufvertrag) begründet eine bindende Verpflichtung für Käufer und Verkäufer; privatschriftliche oder mündliche Vereinbarungen sind grundsätzlich unzulässig, wenn es um den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks geht.

Der Notar übernimmt dabei eine neutrale Rolle.

Er soll beide Vertragsparteien sachgemäß beraten und dafür sorgen, dass niemand einseitige Risiken eingeht oder benachteiligt wird.

Anders als ein Makler wird ein Notar in Berlin nicht einseitig tätig. Er schafft Rechtssicherheit und Transparenz für beide Seiten.

Dieser Beitrag erläutert Schritt für Schritt, wie ein Immobilienkaufvertrag bei einem Notar abläuft, welche Unterlagen benötigt werden und welche Besonderheiten zu beachten sind.

Warum ein Notar beim Hauskauf? Rechtlich abgesichert für beide Parteien

In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie ohne notarielle Beurkundung unwirksam.

Der Gesetzgeber möchte damit verhindern, dass Beteiligte voreilig einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag abschließen, ohne die rechtlichen Konsequenzen zu verstehen. Ein Notar sorgt für:

• Rechtssicherheit: Er erstellt einen ausgewogenen Vertragsentwurf, der die Interessen beider Seiten berücksichtigt. Er verhindert, dass der Käufer den Kaufbetrag zahlt, ohne die Immobilie zu erhalten, und dass der Verkäufer sein Eigentum verliert, ohne die Kaufsumme zu bekommen.
• Prüfung des Eigentumsregisters: Vor der Vertragsgestaltung prüft der Notar das Eigentumsregister. Er stellt fest, wer Eigentümer ist und ob Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten bestehen.
• Rechtsberatung: Der Notar erklärt juristische Fachbegriffe, weist auf Risiken hin und schlägt inhaltliche Regelungen für beide Seiten vor. Diese unparteiische Beratung ist besonders wichtig, weil die Regelungen des Grundstücksrechts komplex sind.

Vorbereitung der Kaufurkunde – Checkliste für Kauf und Verkauf

Vorgespräche, Terminabstimmung und Auswahl des Notars

Sobald Käufer und Verkäufer sich über die Kaufsumme und Eckdaten einig sind, sollte eine juristische Fachperson beauftragt werden.

Privatschriftliche Vorverträge oder Reservierungsabsprachen sind rechtlich nicht bindend – nur die notariell beurkundete Urkunde schafft Sicherheit.

Grundsätzlich kann der Notar frei gewählt werden. Es ist immer hilfreich, wenn sich beide Parteien auf einen Notar einigen, bei dem sie sich gut aufgehoben fühlen.

Wenn Sie eine Beratung dazu wünschen, vereinbaren Sie einfach und unkompliziert einen Termin in unserem Notariat in Berlin.

Informationssammlung und Entwurf der Urkunde

Ist ein Notar gefunden, trägt dieser alle wichtigen Unterlagen zusammen und erstellt einen ersten Kaufvertragsentwurf.

Es werden zunächst alle wesentlichen Daten zum Immobilienkauf abgefragt:

• Angaben zum Objekt (Lage, Bezeichnung im Eigentumsregister, Größe, bestehende Belastungen)
• Personalien von Erwerber und Veräußerer (Name, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit)
• Kaufbetrag und gewünschte Zahlungsmodalitäten
• Angaben zur aktuellen Nutzung (z. B. vermietet oder leerstehend)
• Sonderabsprachen (Übernahme von Inventar, Gewährleistung, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten)

Diese Punkte fließen in einen ersten Entwurf der Urkunde ein. Das Dokument wird beiden Parteien spätestens 14 Tage vor dem Termin zur Prüfung zugeschickt.

Erwerber und Veräußerer können Änderungswünsche äußern; der Notar wird alle Wünsche berücksichtigen und diese in juristisch präziser Form im Kaufvertrag aufnehmen.

Beide Seiten können während dieser Phase jederzeit auf den Notar zugehen und ihre Wünsche einbringen.

Wichtige Unterlagen für den Termin zur Beurkundung:

Für die Vorbereitung der Kauf-Urkunde benötigen Erwerber und Veräußerer:

• Personalausweis oder Reisepass (Identitätsprüfung ist gesetzlich vorgeschrieben)
• Auszug aus dem Eigentumsregister; der Notar holt eine aktuelle Einsicht beim Grundbuchamt, aber Käufer sollten ihn vorher bereits prüfen können. In der Regel legen Immobilienmakler oder die Eigentümer selbst die Eigentumsverhältnisse offen.
• Entwurf der Urkunde (zum Abgleich mit dem späteren Original) – liefert der Notar vorab, so dass Käufer mindestens 14 Tage Zeit zur Prüfung haben.
• Finanzierungsbestätigung der Bank (falls fremdfinanziert)
• Nachweise zu bestehenden Grundschulden oder Hypotheken sowie deren Löschungsbewilligungen
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Haben Sie Fragen zu den erforderlichen Unterlagen, melden Sie sich gern bei uns.

Inhalt des Kaufvertrags für eine Immobilie

Eine notarielle Kaufurkunde für ein Objekt enthält detaillierte und verbindliche Regelungen zwischen Erwerber und Verkäufer. Typische Bestandteile sind:

1. Erläuterung der Vertragsparteien: Personalien, Anschriften und Familienstand.
2. Objektbeschreibung: Lage (Straße, Hausnummer, Stadt), Grundstücksgröße, Art der Immobilie, Baujahr, Energieausweis, vorhandene Belastungen (Hypotheken, Grundschulden).
3. Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Höhe des Kaufpreises, Fälligkeit und Zahlungsweg (Überweisung, Raten, Anderkonto).
4. Übergabe und Besitz: Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, Regeln zur Nutzung bis zum Besitzübergang und zu evtl. Mängeln oder Reparaturen.
5. Besondere Bedingungen: Vorkaufsrechte, Rücktrittsrechte, Regelungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen.
6. Notarielle Bestätigung: Vermerk, dass der Vertrag notariell beurkundet wurde, mit Unterschriften und Beurkundungsdatum.
7. Rechtsfolgen und Sicherheiten: Mängelhaftung, Schadensersatzansprüche, Bedingungen für Rückabwicklung.

Bei speziellen Vertragsmodellen – etwa einem Verkauf mit Dienstbarkeiten, bei Bauträgerverträgen oder vermieteten Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern – werden zusätzliche Regelungen erforderlich.

In einigen Regionen, wie z.B. Berlin, kann außerdem das städtische Vorkaufsrecht, Denkmalschutz oder zu übernehmende Verpflichtungen eine Rolle spielen.

Ablauf des Notartermins

Identitätsprüfung und Einführung

Zum Termin im Notariat erscheinen die Vertragsparteien in der Regel persönlich im Büro (Amtsräumen des Notars). Die Urkundsperson prüft die Identität anhand des Ausweises und erläutert kurz den Ablauf.

Verlesung und Erläuterung der Urkunde

Der Notar liest die gesamte Urkunde laut vor und erklärt jeden Punkt verständlich. Hier können jederzeit noch Fragen gestellt oder kleine Änderungen vorgenommen werden – Ziel ist, dass alle Beteiligten den Inhalt vollständig verstehen. Änderungen werden handschriftlich oder per ergänzender Abrede festgehalten.

Unterschrift und Beglaubigung

Sind alle Fragen geklärt, unterzeichnen beide Parteien die Urkunde. Mit der Unterschrift und dem notariellen Siegel erhält das Dokument seine Rechtskraft. Der Notar bestätigt die Beglaubigung und erläutert die sich anschließenden Schritte.

Erste Schritte nach der Beglaubigung

Nach der Unterzeichnung beginnt der „Urkundenvollzug“. Der Notar verschickt beglaubigte Abschriften an die Parteien; die Originalurkunde verbleibt im Notariat. Er veranlasst die Auflassungsvormerkung im Eigentumsregister, damit das Objekt für den Käufer „reserviert“ ist. Diese Vormerkung verhindert weitere Belastungen bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Nach dem Beglaubigungstermin – Umschreibung im Grundbuch und Eigentumsübertragung

Die Arbeit des Notars ist mit der Unterschrift nicht beendet. Er handelt in dieser Phase  bis zur Eigentumsumschreibung als Treuhänder für beide Seiten. 

Er überwacht:

1. Fälligkeitsvoraussetzungen: Die Kaufsumme ist erst zu zahlen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören Genehmigungen (z. B. Denkmalschutz), die Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschungen bestehender Grundschulden und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Der Notar überwacht diese Bedingungen und informiert beide Parteien, sobald die Zahlungsfälligkeit vorliegt. Dieser Vorgang dauert in der Regel wenige Wochen.
2. Abgabe auf den Erwerb und Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach der Beglaubigung sendet der Notar die Urkunde an das Finanzamt. Erst wenn die auf den Erwerb zu entrichtende Grunderwerbsteuer bezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, kann das Registeramt die Eigentumsumschreibung vornehmen.
3. Löschungen und Ablösungen: Sind im Register Hypotheken oder Grundschulden eingetragen, holt der Notar die Löschungsbewilligungen ein. Falls die Bank des Verkäufers noch eine Ablösesumme fordert, informiert der Notar den Käufer; Zahlungen an Gläubiger werden auf die Kaufsumme angerechnet. Ein Teil geht an die Bank, der andere Teil an den Verkäufer. Das ist beiden Seiten vorab bekannt.
4. Negativzeugnis der Gemeinde: In der Regel prüft die Gemeinde, in der die Immobilie gekauft wird, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben möchte. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde ein Negativzeugnis aus. Dieses Dokument ist erforderlich, damit das Registeramt die Eigentumsübertragung vollziehen kann.
5. Eigentumsumschreibung: Sobald der Käufer die Kaufsumme gezahlt hat und alle Unterlagen vorliegen, stellt der Notar den Antrag auf Umschreibung im Eigentumsregister. Erst danach wird der Käufer auch juristisch Eigentümer.
6. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Meist erfolgt der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer das Grundstück nutzen und trägt alle laufenden Kosten (Grundsteuer, Müllgebühren). Wenn der Käufer früher einziehen möchte, muss der Vertrag entsprechende Regelungen enthalten, die auch den Verkäufer absichern.

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag schließen sich viele im Hintergrund ablaufende Prozesse an. Der Notar sorgt dafür, dass alles reibungslos und juristisch abgesichert abläuft.

Sonderthema Finanzierung und Grundpfandrechte

Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen.

Banken verlangen in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit. Bei der Beurkundung kann der Notar die Bestellung der Grundschuld mit erledigen.

Sprechen Sie uns dazu gern an, wenn Sie Fragen haben.

Ist der Käufer noch nicht Eigentümer, benötigt er vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht, damit die Grundschuld im Eigentumsregister eingetragen werden kann. Der Notar sorgt dafür, dass diese Vollmacht die Kaufpreisforderung des Verkäufers nicht gefährdet und dass mit dem Kreditbetrag zunächst die Forderung des Verkäufers erfüllt wird.

In Ausnahmefällen kann ein Anderkonto (auch Notaranderkonto) eingerichtet werden.

Hier zahlt der Käufer die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto des Notars ein. Dieser leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Ein solches Anderkonto ist nur zulässig, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht.

In den meisten Fällen wird jedoch darauf verzichtet.

Besonderheiten u.a. in Berlin – Vorkaufsrecht der Gemeinde erklärt

In vielen Berliner Bezirken besteht ein kommunales Vorkaufsrecht. Die Gemeinde prüft nach Abschluss der Kaufabrede, ob sie in den Kauf eintreten will.

Die Vertragsparteien müssen der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen. Hat die Gemeinde kein Interesse oder besteht kein Vorkaufsrecht, erteilt sie ein sogenanntes Negativzeugnis. Ohne dieses Dokument lässt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht zu. Käufer sollten deshalb bei der Terminplanung bedenken, dass die Erteilung des Negativzeugnisses mehrere Wochen dauern kann.

Ein Vorkaufsrecht besteht nicht bei jeder Immobilie.

Bei Eigentumswohnungen etwa gibt es kein kommunales Vorkaufsrecht. Der Notar wird die Beteiligten auf solche Besonderheiten hinweisen.

Tipps für Erwerber und Veräußerer

Damit der Immobilienkauf reibungslos verläuft, sollten Sie folgende Hinweise beachten:

• Urkunde rechtzeitig prüfen: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Entwurf zu lesen. Klären Sie Unklarheiten frühzeitig mit dem Notar oder ziehen Sie bei Bedarf einen unabhängigen Anwalt hinzu. Auch das ist jederzeit möglich.
• Registerauszug und Unterlagen vollständig: Besorgen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Eigentumsregister und reichen Sie alle erforderlichen Dokumente beim Notar ein. Prüfen Sie insbesondere bestehende Belastungen.
• Finanzierung sicherstellen: Klären Sie die Finanzierung rechtzeitig mit Ihrer Bank und achten Sie darauf, dass die Darlehenszusage bis zum geplanten Zahlungstermin vorliegt.
• Nebenkosten einplanen: Neben der Kaufsumme fallen Entgelte für Notar, Registerabgaben, die Steuer auf den Erwerb (in Berlin derzeit 6 %) und ggf. Maklerprovision an. Die Entgelte für den Notar sind fest geregelt und betragen etwa 1–2  % des Kaufbetrags.
• Sonderabsprachen schriftlich fixieren: Halten Sie Übergabe­termine, Inventarübernahmen oder Renovierungsverpflichtungen in der Urkunde fest.
• Zahlung erst nach Fälligkeitsmitteilung: Überweisen Sie die Kaufsumme erst, wenn der Notar Ihnen die Fälligkeit schriftlich bestätigt hat und alle Sicherheiten bestehen.

Immobilien Kaufvertrag – die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie zusammengefasst

Vor dem Kauf oder Verkauf eines Objekts lohnt sich eine Liste der wichtigsten Schritte zu erstellen. Eine solche Liste hält fest, welche Unterlagen für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung erforderlich sind und welche Nebenkosten beim Hauskauf zu berücksichtigen sind.

Stimmen Sie sich beim Erwerb mit der anderen Partei über den Kaufpreis der Immobilie sowie die Finanzierung ab und vereinbaren Sie frühzeitig einen Termin beim Notar.

Beim Erwerb eines Objekts müssen beispielsweise der Grundbuchauszug, ein Energieausweis und der Entwurf des Kaufvertrag einer Immobilie vorliegen. Diese Vorbereitung erleichtert den Kauf und Verkauf des Objekts.

Bei der eigentlichen Beurkundung des Kaufvertrags wird es formal: der Notar liest den Entwurf sorgfältig und erklärt die rechtlichen Hintergründe.

Sobald beide Seiten mit dem Inhalt einverstanden sind, wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet.

Diese Beurkundung endet mit der Unterzeichnung: Die Parteien unterzeichnen den Kaufvertrag, wodurch er zum notariell beglaubigten Kaufvertrag wird.

Nach der Beglaubigung übernimmt der Notar die Abwicklung: Er beantragt beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung im Grundbuch und setzt sich mit dem Finanzamt über die Grunderwerbsteuer auseinander.

Der Kaufpreis der Immobilie sowie sämtliche Notarkosten beim Hauskauf müssen vollständig bezahlt sein, bevor der Grundbucheintrag vollzogen wird.

Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Wert des Objekts; der Notar listet die Kosten für Gebühren und Steuern transparent auf.

Sobald der Kaufpreis bezahlt ist und alle Unterlagen vorliegen, wird der Käufer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. 

Der Notar übernimmt im gesamten Prozess eine koordinierende Rolle und informiert beide Parteien über den Stand des Verfahrens.

Fazit – Rechtssicher zum Eigentum

Ein Immobilienkaufdokument ist nicht nur ein formaler Akt, sondern der Dreh- und Angelpunkt eines sicheren Eigentumswechsels.

Ein Notar sorgt für Transparenz und Ausgewogenheit: Er klärt die rechtlichen Rahmenbedingungen, prüft das Register, formuliert die Urkunde und überwacht die Durchführung.

Sein neutrales Handeln schützt Käufer und Verkäufer vor unbedachten Risiken.

Für Erwerber und Veräußerer bedeutet das: Wer alle Unterlagen vollständig einreicht, die Finanzierung klärt und den Ablauf versteht, schafft die Grundlage für einen rechtssicheren Immobilientransfer.

Sie planen den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks?

Dann melden Sie sich gern bei uns.