Der Kauf einer Immobilie gehört für private Käufer regelmäßig zu den wirtschaftlich bedeutendsten Entscheidungen ihres Lebens. Für private Käufer geht es häufig um eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Für Immobilieninvestoren, Unternehmen oder professionelle Verkäufer gehören Kaufverträge zwar eher zum Tagesgeschäft – doch jede Immobilie ist anders und muss rechtlich sorgfältig vorbereitet und abgewickelt werden.
Der Notar begleitet Käufer und Verkäufer dabei von der Vorbereitung des Kaufvertrags über die Beurkundung bis zum Eigentumswechsel im Grundbuch.
Wer einen Notar in Berlin für einen Immobilienkauf sucht, kommt deshalb häufig schon mit sehr konkreten Fragen zu uns: Welche Unterlagen werden benötigt? Wann sollte die Finanzierung stehen? Was passiert beim Notartermin? Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden? Und ab welchem Zeitpunkt gehört die Immobilie dem Käufer tatsächlich?
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick über den typischen Ablauf eines Immobilienkaufs beim Notar und erklärt die wichtigsten Schritte vom ersten Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung.
Die Aufgabe des Notars beim Immobilienkauf
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden.
Der Notar vertritt dabei weder den Käufer noch den Verkäufer. Als Träger eines öffentlichen Amtes ist er zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Seine Aufgabe besteht darin, den Willen der Beteiligten rechtssicher umzusetzen, die rechtlichen Folgen des Vertrags zu erläutern und den Eigentumsübergang so zu gestalten, dass keine Seite ungesichert vorleisten muss.
Für den Käufer bedeutet dies insbesondere: Der Kaufpreis soll grundsätzlich erst gezahlt werden, wenn sein Anspruch auf Eigentumsübertragung ausreichend gesichert ist.
Für den Verkäufer bedeutet es umgekehrt: Das Eigentum soll grundsätzlich nicht auf den Käufer übergehen, bevor die vereinbarte Gegenleistung erbracht ist.
Diese Absicherung ist ein wesentlicher Grund dafür, weshalb die Tätigkeit des Notars beim Immobilienkauf nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags endet. Ein erheblicher Teil der notariellen Arbeit findet vielmehr vor und nach dem eigentlichen Beurkundungstermin statt.
Auswahl und Beauftragung des Notars
Käufer und Verkäufer können sich grundsätzlich an einen Notar ihrer Wahl wenden.
Dabei muss der Notar nicht dort seinen Amtssitz haben, wo sich die Immobilie befindet. Auch eine außerhalb Berlins gelegene Immobilie kann daher grundsätzlich durch einen Notar in Berlin beurkundet werden.
In der Praxis wird häufig bereits zu einem frühen Zeitpunkt festgelegt, wer den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt.
Je früher die wesentlichen Eckpunkte des Geschäfts feststehen, desto strukturierter lässt sich der Kaufvertrag vorbereiten. Dazu gehören insbesondere:
- Kaufgegenstand,
- Kaufpreis,
- Käufer und Verkäufer,
- gegebenenfalls bestehende Mietverhältnisse,
- vorgesehene Finanzierung,
- gewünschter Übergabetermin,
- mitverkauftes Inventar,
- sowie weitere besondere Vereinbarungen.
Gerade bei zeitkritischen Immobilientransaktionen empfiehlt es sich, die erforderlichen Informationen frühzeitig vollständig zusammenzustellen. Fehlende Angaben führen häufig dazu, dass Rückfragen notwendig werden und sich die Vorbereitung des Vertrags verzögert.
Erforderliche Angaben und Unterlagen für den Kaufvertragsentwurf
Nach der Beauftragung beginnt die eigentliche Vertragsvorbereitung.
Der Notar benötigt zunächst die persönlichen Angaben der Beteiligten und die genaue Bezeichnung der Immobilie. Gleichzeitig nimmt er Einsicht in das Grundbuch.
Dort ist unter anderem ersichtlich, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen bestehen. Das können beispielsweise Grundschulden, Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder andere dingliche Rechte sein.
Nicht jede bestehende Belastung muss gelöscht werden. Entscheidend ist vielmehr, welche Rechte der Käufer übernehmen soll und welche vor oder im Zuge des Eigentumsübergangs beseitigt werden müssen.
Welche Unterlagen zusätzlich erforderlich sind, hängt vom konkreten Kaufgegenstand ab.
Für den Beurkundungstermin sollten die Beteiligten einen gültigen Personalausweis oder Reisepass bereithalten. Für die grunderwerbsteuerliche Anzeige benötigt das Notariat bei natürlichen Personen außerdem die steuerliche Identifikationsnummer; bei Gesellschaften sind je nach Fall entsprechende Register- und steuerliche Angaben erforderlich.
Bei einer Eigentumswohnung spielen beispielsweise die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung eine wichtige Rolle. Bei vermieteten Immobilien müssen Mietverhältnisse berücksichtigt werden. Bei Gesellschaften als Käufer oder Verkäufer können außerdem Handelsregisterunterlagen und Vertretungsnachweise erforderlich sein.
Der Kaufvertragsentwurf
Auf Grundlage der vorliegenden Informationen erstellt der Notar den Entwurf des Kaufvertrags.
Dieser Entwurf sollte nicht als bloße Formalität betrachtet werden. Er legt die rechtlichen Bedingungen fest, unter denen Eigentum und Kaufpreis später ausgetauscht werden.
Käufer und Verkäufer erhalten Gelegenheit, den Entwurf vor dem Beurkundungstermin zu prüfen und offene Fragen zu klären.
Bei Immobilienkaufverträgen, die Verbraucherverträge darstellen, gelten besondere gesetzliche Vorgaben. Ein Verbrauchervertrag liegt vereinfacht gesagt vor, wenn auf einer Seite ein Verbraucher zu privaten Zwecken und auf der anderen Seite ein Unternehmer handelt. Dem Verbraucher soll der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.
Die häufig erwähnte „14-Tage-Frist“ gilt daher nicht pauschal für jeden denkbaren Immobilienkauf. Entscheidend ist die konkrete rechtliche Konstellation.
Unabhängig davon ist es sinnvoll, Fragen oder Änderungswünsche möglichst vor dem Termin anzusprechen. So können die rechtlichen Auswirkungen geprüft und Änderungen bereits in den Vertragsentwurf eingearbeitet werden.
Was im Immobilienkaufvertrag geregelt wird
Kein Immobilienkauf ist vollständig identisch mit einem anderen.
Ein Kaufvertrag über ein vermietetes Mehrfamilienhaus stellt andere Anforderungen als der Erwerb einer selbst genutzten Eigentumswohnung. Ein unbebautes Grundstück wirft andere Fragen auf als ein Einfamilienhaus mit bestehender Finanzierung des Verkäufers.
Bestimmte Regelungsbereiche finden sich jedoch regelmäßig in Immobilienkaufverträgen.
Hierzu gehören insbesondere:
- die genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands,
- der Kaufpreis,
- die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit,
- bestehende Rechte und Belastungen,
- die Eigentumsvormerkung,
- die Lastenfreistellung,
- der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten,
- die Sach- und Rechtsmängelhaftung,
- sowie gegebenenfalls besondere Vereinbarungen der Beteiligten.
Ziel ist nicht ein möglichst umfangreicher Vertrag, sondern eine Regelung, die zum konkreten Immobiliengeschäft passt und auch im anschließenden Vollzug funktioniert.
Finanzierung und Grundschuld
Viele Immobilienkäufe werden zumindest teilweise durch ein Bankdarlehen finanziert.
Die finanzierende Bank verlangt hierfür regelmäßig eine Grundschuld als Sicherheit. Das führt zu einer Besonderheit: Zum Zeitpunkt der Finanzierung ist der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie und kann sie deshalb nicht ohne Weiteres selbst belasten.
Kaufverträge enthalten für diese Fälle regelmäßig eine sogenannte Finanzierungs- oder Belastungsvollmacht. Sie ermöglicht die Bestellung der für die Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Grundschuld bereits vor der Eigentumsumschreibung.
Diese Regelungen werden so gestaltet, dass die Belastung der Immobilie der Finanzierung des Kaufpreises dient und die Interessen des Verkäufers geschützt bleiben.
Käufer sollten die Finanzierung möglichst vor der Beurkundung sicherstellen. Wird eine Grundschuld benötigt, sollten die hierfür erforderlichen Unterlagen der Bank bereits vor dem Beurkundungstermin beim Notariat vorliegen. So lassen sich Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung vermeiden.
Der Notartermin
Für viele Käufer und Verkäufer ist die Beurkundung der sichtbarste Teil des gesamten Vorgangs.
Zu Beginn des Termins stellt der Notar die Identität der Beteiligten fest. Anschließend wird die notarielle Urkunde vollständig vorgelesen.
Das mag zunächst ungewöhnlich erscheinen, erfüllt aber eine wichtige Funktion: Alle Beteiligten sollen wissen, welche Erklärungen sie abgeben und welche rechtlichen Folgen damit verbunden sind.
Der Notar erläutert die wesentlichen Regelungen und beantwortet Fragen. Auch Änderungen können – soweit sie rechtlich und tatsächlich geklärt sind – noch während des Beurkundungstermins aufgenommen werden.
Erst wenn der Inhalt feststeht, wird der Kaufvertrag von den Beteiligten und dem Notar unterzeichnet.
Mit diesem Moment ist der Immobilienkaufvertrag geschlossen.
Eigentümer ist der Käufer damit allerdings noch nicht.
Immobilienkaufverträge gehören derzeit auch nicht zu den Rechtsgeschäften, die im notariellen Online-Verfahren vollständig beurkundet werden können. Der Kaufvertrag wird daher grundsätzlich in einem persönlichen Beurkundungstermin abgeschlossen.
Was nach der Beurkundung geschieht
Mit der Unterzeichnung beginnt der nächste Abschnitt des Immobilienkaufs: der notarielle Vollzug.
Von diesem Teil des Verfahrens bekommen Käufer und Verkäufer häufig weniger mit, obwohl er für einen sicheren Eigentumswechsel von entscheidender Bedeutung ist.
Der Notar veranlasst zunächst die im Kaufvertrag vorgesehenen Schritte. Hierzu gehört regelmäßig die Eintragung einer Eigentumsvormerkung – häufig auch als Auflassungsvormerkung bezeichnet – zugunsten des Käufers.
Sie sichert dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Daneben können weitere Unterlagen oder Erklärungen erforderlich sein, beispielsweise:
- Genehmigungen,
- Löschungsunterlagen bestehender Grundpfandrechte,
- Erklärungen von Vorkaufsberechtigten,
- oder Nachweise zu gesetzlichen Vorkaufsrechten.
Welche Schritte notwendig sind, hängt vom jeweiligen Grundstück und vom konkreten Kaufvertrag ab.
Wann der Kaufpreis gezahlt wird
Der Kaufpreis sollte nicht allein deshalb überwiesen werden, weil der Kaufvertrag bereits unterschrieben wurde.
Im Vertrag wird festgelegt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis fällig wird.
Zu den typischen Voraussetzungen gehören insbesondere:
- die Eintragung der Eigentumsvormerkung,
- erforderliche Genehmigungen,
- die Sicherstellung der Löschung nicht zu übernehmender Belastungen,
- und gegebenenfalls die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar die Beteiligten durch die sogenannte Fälligkeitsmitteilung.
Erst dann wird der Kaufpreis nach Maßgabe des Kaufvertrags gezahlt.
Sind auf der Immobilie noch Darlehen des Verkäufers abgesichert, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an dessen finanzierende Bank zu zahlen sein. Der verbleibende Betrag fließt anschließend an den Verkäufer.
Die Zahlungswege werden im Rahmen des Vollzugs eindeutig festgelegt.
Bei Immobilienkäufen in Deutschland ist außerdem zu beachten, dass der Kaufpreis grundsätzlich nicht in bar oder beispielsweise in Kryptowerten oder Edelmetallen erbracht werden darf. Die Beteiligten müssen dem Notar bei den üblichen Immobilienkaufpreisen geeignete Nachweise über die Zahlung vorlegen, etwa eine Bankbestätigung.
Wann ein Notaranderkonto in Betracht kommt
Manchmal besteht die Vorstellung, der Kaufpreis werde bei jedem Immobiliengeschäft zunächst auf ein Konto des Notars überwiesen.
Das ist nicht der übliche Ablauf.
In der Regel zahlt der Käufer den Kaufpreis nach Eintritt der Fälligkeit unmittelbar entsprechend der notariellen Fälligkeitsmitteilung.
Eine Verwahrung über ein Notaranderkonto kommt nur in besonderen Fällen in Betracht. Voraussetzung ist unter anderem ein berechtigtes Sicherungsinteresse.
Ob ein solcher Fall vorliegt, wird anhand der konkreten Gestaltung des Immobiliengeschäfts beurteilt.
Übergabe sowie Besitz, Nutzen und Lasten
Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung fallen bei einem Immobilienkauf nicht zwangsläufig auf denselben Tag.
Der Kaufvertrag legt deshalb fest, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.
Häufig erfolgt dieser sogenannte wirtschaftliche Übergang mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer die Immobilie regelmäßig nutzen. Bei vermieteten Objekten stehen ihm ab dem vereinbarten Stichtag beispielsweise die Mieterträge zu. Gleichzeitig trägt er die laufenden Kosten und Lasten.
Auch die Schlüsselübergabe wird regelmäßig an diesen Zeitpunkt gekoppelt.
Ein früherer Besitzübergang ist möglich, sollte jedoch sorgfältig geregelt werden, weil zwischen Kaufpreiszahlung, tatsächlicher Nutzung und rechtlichem Eigentum unterschiedliche Risiken bestehen können.
Wann der Käufer tatsächlich Eigentümer wird
Eine der häufigsten Fragen beim Immobilienkauf lautet, wann das Eigentum tatsächlich auf den Käufer übergeht.
Die Antwort ist eindeutig: Nicht bereits mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags und regelmäßig auch nicht mit der Zahlung des Kaufpreises.
Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.
Zuvor müssen die hierfür erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört regelmäßig auch die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Das Finanzamt erteilt diese grundsätzlich, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde oder die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Erst wenn die erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen werden.
Damit ist der Immobilienerwerb rechtlich abgeschlossen.
Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Auch die Kosten des Notars gehören zu den häufigsten Fragen vor einem Immobilienkauf.
Notargebühren werden nicht frei zwischen Notar und Mandant vereinbart. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Maßgeblich sind unter anderem der Geschäftswert und die im konkreten Fall erforderlichen notariellen Tätigkeiten.
Hinzu kommen regelmäßig die Kosten des Grundbuchamts sowie die Grunderwerbsteuer.
Pauschale Prozentangaben können deshalb allenfalls einer groben Orientierung dienen. Für die konkrete Berechnung sind die gesetzlich vorgesehenen Gebühren maßgeblich.
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur die einzelne Wohnung erworben.
Mit dem Wohnungseigentum ist zugleich ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Deshalb sollten Käufer neben dem eigentlichen Kaufvertrag insbesondere die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung kennen.
Dort ist beispielsweise geregelt:
- was zum Sonder- und zum Gemeinschaftseigentum gehört,
- welche Sondernutzungsrechte bestehen,
- wie Kosten innerhalb der Gemeinschaft verteilt werden,
- und welche besonderen Regelungen für die Nutzung gelten.
Daneben können für die wirtschaftliche Entscheidung weitere Informationen von Bedeutung sein, etwa das Hausgeld, bestehende Rücklagen oder bereits beschlossene größere Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.
Diese wirtschaftlichen Fragen sind von der rechtlichen Gestaltung des Kaufvertrags zu unterscheiden.
Was der Notar prüft – und was nicht
Ein Notar sorgt für die rechtssichere Gestaltung und Abwicklung des Immobilienkaufs.
Dazu gehört insbesondere, die rechtlichen Verhältnisse des Grundstücks zu berücksichtigen, den Kaufvertrag zu gestalten, die notwendigen Sicherungsmechanismen vorzusehen und den anschließenden Vollzug zu organisieren.
Der Notar prüft dagegen grundsätzlich nicht, ob der vereinbarte Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist.
Auch eine technische Untersuchung des Gebäudes gehört nicht zu seinen Aufgaben. Fragen zum baulichen Zustand, zu möglichen Sanierungen oder zur Wirtschaftlichkeit einer Immobilie müssen gegebenenfalls durch Sachverständige, Steuerberater oder andere Fachleute geprüft werden.
Gerade diese Abgrenzung ist wichtig: Die notarielle Beurkundung schafft die rechtliche Grundlage für einen sicheren Immobilienerwerb. Sie ersetzt aber nicht die wirtschaftliche und technische Prüfung der Immobilie.
Immobilienkauf beim Notar in Berlin – die wichtigsten Schritte im Überblick
- Käufer und Verkäufer einigen sich über die wesentlichen wirtschaftlichen Eckpunkte.
- Der Notar erhält die erforderlichen Angaben und Unterlagen.
- Der Kaufvertragsentwurf wird erstellt und den Beteiligten zur Prüfung übersandt.
- Offene Fragen und Änderungswünsche werden geklärt.
- Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.
- Der Notar veranlasst den anschließenden Vollzug und die Sicherung des Käufers.
- Nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen wird der Kaufpreis fällig.
- Besitz, Nutzen und Lasten gehen zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt über.
- Nach Vorliegen aller Voraussetzungen wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Für Käufer und Verkäufer ist damit vor allem wichtig zu wissen: Der Beurkundungstermin ist ein zentraler Schritt des Immobilienkaufs – aber nicht der einzige.
Ein gut vorbereiteter Kaufvertrag und ein strukturierter Vollzug sorgen dafür, dass aus der wirtschaftlichen Einigung zwischen Käufer und Verkäufer auch rechtlich ein sicherer Eigentumswechsel wird.
Unser Notariat in Berlin-Charlottenburg begleitet private Immobilienkäufer ebenso wie Verkäufer, Unternehmen und professionelle Immobilienakteure bei der Vorbereitung, Beurkundung und Abwicklung von Immobilienkaufverträgen. Welche Unterlagen und Regelungen im konkreten Fall erforderlich sind, richtet sich stets nach der jeweiligen Immobilie und der vorgesehenen Gestaltung.
